domingo , 23 junio 2024
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El riesgo enorme de poner al mercado a cuidar la vivienda

Hay inquilinos que deben aceptar condiciones abusivas o pensar en la mudanza. Fotos: Sergio Ruiz.

Según la antropóloga María Cristina Cravino, la ausencia del Estado y de una política de promoción de acceso a la vivienda están provocando un pico en materia de déficit habitacional. El problema de los alquileres no es entre particulares: atraviesa a la sociedad y le señala un aspecto crucial que llena de malestar las relaciones. En Entre Ríos, el 19,3% de los hogares reside en viviendas alquiladas, lo que representa unos 96.390 casos.

La desigualdad encuentra en la degradación del hábitat y las dificultades de acceso a una vivienda una de sus expresiones más gráficas y acabadas. La antropóloga e investigadora del Conicet, María Cristina Cravino, concluye que la actual ausencia del Estado en la materia, junto con una inexistente política de ingresos y la idolatría del mercado, solo puede derivar en choques y disputas, nada menos, que por un lugar donde vivir.

Entre sus primeras declaraciones y menos de 24 horas después de ganar el balotaje del 19 de noviembre, Javier Milei instó, en nombre de la libertad, a la derogación de la Ley de Alquileres (27.551). Fue más que una expresión de deseos: ratificó su idea con el DNU 70/2023 a partir del cual, con buena suerte, alquilar una vivienda en la Argentina es por seis meses, en dólares y a valores impensados.

Pero, además de representar un mercado formal –alterado, también, por el negocio de las plataformas y la renta turística–, el alquiler es una forma de acceso a la vivienda cada vez más frecuente entre los sectores más vulnerables. De acuerdo con un informe elaborado para la Secretaría de Integración Socio Urbana, en 2021 se estimaba que en los barrios populares porteños el porcentaje de viviendas alquiladas se ubicaba en torno al 18%. Aunque las cifras pueden haber quedado viejas.

En uno u otro ámbito, disociados de los salarios y la capacidad de pago de los inquilinos, los alquileres solo representan la punta del iceberg del problema del hábitat que atraviesa el país y que además de manifestarse en el explosivo aumento de personas en situación de calle, incluye la falta de acceso a tierra con servicios, cooptada por empresarios inmobiliarios a efectos de desarrollar barrios privados, y la consolidación de los inmuebles como nuevos activos financieros.

Estas son algunas de las conclusiones de la antropóloga Cristina Cravino, investigadora y autora de los libros Las villas de la ciudad (2006), Vivir en la villa (2008), Detrás de los conflictos (2017) y La ciudad (re)negada (2018), entre otros, en donde analiza e interpreta el presente en materia de tierra y vivienda, advierte sobre la ausencia del Estado y sus consecuencias y plantea cómo los Gobiernos locales pueden encarar esta situación.

–¿Cuál es la foto actual de la situación habitacional en la Argentina, donde la desigualdad urbana tiende a incrementarse?

–No hay una sola variable urbana que haya mejorado desde el año pasado. Al contrario, todo empeoró: los alquileres son en dólares, por cortos períodos, y los requisitos para ingresar son cada vez más imposibles de cumplir, excluyendo, por ejemplo, a las familias con hijos.

En el resto del país, se mueven al ritmo de las temporadas: en la Patagonia, por caso, se ofrecen departamentos de abril a diciembre, y cuando comienza el verano, se enfocan en la demanda turística. En este marco, las clases medias bajas son expulsadas y, así, aumenta la presión por vivir en los barrios populares.

Dicho de otro modo, con los nuevos pobres de Milei, hay cada vez más gente que pregunta cómo se hace para ir a vivir a la villa. Y, por otro lado, se agudiza la situación de las personas en situación de calle con todos los problemas asociados a la falta de localización, reproduciendo las desigualdades que surgen de no tener arraigo, un lugar para citar en el trabajo o en la escuela, impactando en la salud y afectando a todas las dimensiones de la vida.

Ejemplos

–En enero asistimos a la toma de tierras en González Catán, que terminó con un tiroteo, cinco muertos y heridos de gravedad. ¿Cómo se conjuga con esta problemática?

–Antes había una disponibilidad de tierras que hoy son aprovechadas por empresarios, para el desarrollo de countries y barrios privados. Esta actual falta de tierras es, a la vez, explotada por oportunistas, que organizan loteos fraudulentos, incluso con inmobiliarias y escribanos, y creando situaciones con perfil extorsivo, como lo que pasó en González Catán. Entonces, entre los alquileres inaccesibles, por un lado, y la falta de tierras con servicios y de un loteo formal por el otro, se provoca una situación como de pinzas, en la que es inevitable que aparezca la conflictividad en torno al suelo.

–En este contexto, y como ya se expresó, no está prevista ninguna acción estatal. ¿Qué puede esperarse entonces?

–En los gobiernos locales reina la incertidumbre, ya sea en torno a los cambios de Infraestructura, que ahora está en Economía, y que antes ofrecía soluciones de espacio público, o bien en lo que hace a programas como Mi Pieza, enfocado en el mejoramiento del hábitat de la vida cotidiana, con el objetivo de romper el hacinamiento. También hay incertidumbre con respecto a la Secretaría de Inclusión Socio Urbana.

Lo que queda claro es que, para el ideario libertario, no hay Estado, solo hay mercado, por lo que no se puede esperar ninguna regulación en relación con un elemento muy costoso como es el suelo.

El problema adicional es la habilitación de barrios cerrados, que aumentan la escasez. Tierras anegables que antes eran ocupadas por sectores populares, a través de rellenos o de la polderización (N. del e.: un pólder es una palabra neerlandesa que designa las superficies terrestres ganadas al Mar del Norte), se convierten en terrenos para countries. De hecho, puede verse que las tomas de terrenos se producen en sectores cada vez más lejanos de las zonas urbanas.

–Tampoco hay una política de ingresos que de alguna manera pudiera, sino equilibrar, al menos repercutir en el acceso a la vivienda.

–En un escenario totalmente desregulado y con la ausencia del Estado, el cuadro se completa con ingresos a la baja e inestabilidad laboral y, de la mano de estas variables, la aparición de un nuevo miedo: el de perder la vivienda. Como dije, con ese marco, todo parece indicar que la conflictividad por el acceso a la tierra y la vivienda continuará y se incrementará.

Escenarios

–¿Creés que hay una alianza entre el Gobierno y protagonistas del sector inmobiliario, que aparecen explícitamente junto al presidente Milei y como sus principales sponsors?

–El Estado no solo está en retirada, sino que deja en manos de los desarrolladores los organismos e instituciones vinculados con la tierra. Ya sucedió en la Ciudad, con tierra pública que ha pasado a los desarrolladores a precios irrisorios.

–En el llamado mercado inmobiliario reina el optimismo frente al Gobierno de LLA, optimismo que, afirman, redundará en una mayor oferta de proyectos. Aun cuando, efectivamente, haya más iniciativas, ¿pensás que tendrá algún impacto positivo en el acceso a una vivienda?

–La respuesta está en el anunciado blanqueo, que permite que esos capitales que se blanquean conviertan a un departamento en un activo financiero.

Ese inmueble es una inversión especulativa que incluso puede pertenecer a grandes fondos de inversión y que hasta puede encadenarse con el regreso de las jubilaciones privadas.

Puerto Madero, que está vacío, es un ejemplo de que una inversión no significa ni más oferta ni más vivienda, ya que los inmuebles obedecen a la dinámica financiera.

–Hablaste de los gobiernos locales, ¿qué pueden hacer?

–Para no ser catastrófica, digamos que pueden acompañar los procesos de autogestión de vivienda, las cooperativas, ampliar y diversificar la oferta; disponer de lotes servidos, con servicios.

No recuerdo qué autor decía que, sobre todo en la periferia, la política de transporte es una política de vivienda, por lo que ahí también hay mucho para hacer. Y mejorar.

No es fácil

Alquilar una vivienda es una tarea estresante y trascendental. Es donde se residirá por los próximos años y desde donde se planifica y organiza la vida de las personas. Cada vez son más quienes alquilan para acceder a un hogar que asegure las condiciones mínimas de vida, pero a su vez la oferta disminuye y los precios son cada vez más excluyentes.

Según la organización no gubernamental Inquilinos Agrupados, entidad que nuclea a los locatarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en un periodo de 20 años ha crecido casi un 18% la cantidad de ciudadanos que alquilan la propiedad donde viven: aproximadamente un millón de inquilinos en medio millón de propiedades. Representa el 40% de la población de CABA.

En la Argentina, según datos del censo 2022, hay 17.780.210 viviendas, un 28,5% más que en el censo anterior. El crecimiento de la población en el mismo periodo fue sólo del 14,8%. Es fácil deducir que mejoró la relación entre personas y viviendas. Por lo tanto, debería ser más fácil acceder a una casa o departamento. De hecho, pasamos de tener un coeficiente de 3 habitantes por vivienda en 2010 a tener 2,5 en 2022. Si la oferta y demanda fuera una ecuación simple, el valor de las propiedades debería bajar. Pero no fue así.

Un fenómeno creciente

Los datos definitivos del Censo 2022 señalan que dos de cada 10 hogares están constituidos en viviendas particulares alquiladas donde viven aproximadamente unos ocho millones de personas. En todo el país hay 45.892.285 de habitantes residentes en 17.794.949 viviendas (17.783.029 particulares y 11.920 colectivas).

El régimen de tenencia analizado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) indicó que son 7.925.280 las personas que alquilan y 31.412.314 las que habitan en viviendas propias, aunque en esta última cifra se debe hacer una aclaración: el grupo de la población que demostró tener documentación que acredite la vivienda propia fueron 27.331.038 personas. La diferencia podría estar viviendo en casas propias, pero sin documentación.

La problemática habitacional dejó de estar así en el plano imaginario o teórico para instalarse en los hechos. En las variables del censo 2010 las viviendas propias significaban un 72,1% del total y los hogares que alquilaban eran 16,10%. Hoy son del 65,7% y del 21%, respectivamente. Fuera de estas dos categorías, hay otras variables como personas en situación de calle y en viviendas colectivas.

El problema de la vivienda ha sido potenciado por la situación económica general.

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