Dos Florines

Szczech opina que para acceder al crédito habrá que desendeudarse

La falta de ahorro y los gastos limitados son los principales problemas de las familias. El delegado de la Cámara Argentina de la Construcción planteó las expectativas que abren las nuevas líneas de crédito hipoteca
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La industria del ladrillo es históricamente uno de los sectores clave que dinamizan la macroeconomía del país. Con la mirada puesta en volver a hacer girar la rueda y comenzar a cumplir la promesa del crecimiento, el Gobierno nacional pone sus fichas este año a la política de los créditos hipotecarios, fundamentalmente a través de programas como el Procrear, los préstamos del Banco Nación y un gran acuerdo entre todos los actores.

El empresario entrerriano Iván Szczech fue parte de la mesa chica de consenso a la cual se sentaron el Estado, las empresas, los gremios y las entidades financieras. En diálogo exclusivo con DOS FLORINES, detalló los principales puntos de la medida, que proyecta una inversión millonaria para construir 100.000 viviendas y crear la misma cantidad de puestos de trabajo registrado.

Sin dudas, la apuesta hacia la obra privada genera gran expectativa en aquellos sectores con salarios medios que aún tienen el sueño de la casa propia. En este sentido, Szczech analizó las características de la demanda en Entre Ríos y planteó cuáles serán los desafíos más importantes que deberán enfrentar las familias, sobre todo en ciudades como Paraná donde la principal fuente de ingresos es el empleo público.

El empresario describió en detalle los beneficios de esta política, aunque también advirtió que en esta provincia, muchas familias que quieren acceder se les suma la falta de ahorro y los gastos limitados, elementalmente aquellas que deben alquilar para vivir. En este contexto, planteó el principal desafío que deberán afrontar. “Para acceder a estas líneas de crédito, creo que el empleado público deberá tener un desendeudamiento paulatino”, sostuvo.

Por otra parte, el representante de la Cámara de la Construcción Argentina en la mesa que convocó el ministro del Interior, Rogelio Frigerio, brindó su análisis en relación a los tipos de viviendas que se esperan en Paraná y la región, la problemática de los terrenos y la planificación, además de la informalidad en el trabajo, la necesidad de reducir costos y marcar la cancha para una reforma tributaria.
Créditos
– ¿Qué análisis general realiza de la política de créditos hipotecarios del Gobierno nacional?
– Era muy necesaria, absolutamente indispensable. La gente no podía acceder a su vivienda, tanto el profesional recién recibido como el padre de familia con muchas dificultades para comprar su vivienda. Ese segmento incluso había perforado el techo de lo que eran los planes sociales. En las entregas de barrios de viviendas sociales veías muchos profesionales que no podían acceder de otra manera a un techo.

– ¿No accedían porque el Estado no tenía una política activa, los bancos no fomentaban los créditos o los salarios quedaron atrasados en relación a la oferta?
– Es una conjunción de todo eso, pero sobre todo por una falta de política de Estado. Hacía mucho tiempo que no había créditos hipotecarios. Esto reapareció con el Procrear. Desde 2013 el Procrear le dio una esperanza a la gente de que podía acceder a un crédito hipotecario y construir su vivienda. Pero no fue suficiente para la necesidad. En el país se necesitan 3.600.000 viviendas, de las cuales 2.000.000 son para mejorarlas y 1.600.000 que hacen falta nuevas, teniendo en cuenta un crecimiento vegetativo de 160.000 viviendas por año. Cualquier política de construcción de viviendas sociales como las que hubo, nunca iba a poder alcanzar siquiera a cubrir el crecimiento vegetativo. Por ello, esta política era una necesidad, tanto para la gente, pero también para el mercado de la construcción, la economía en general y las entidades financieras. Hay un gran desafío a futuro, donde cada uno tiene su parte por hacer: nosotros desarrollando oferta para ese mercado; los gobiernos provinciales y municipales mediante las aprobaciones de proyectos en tiempo y forma; las empresas de servicios públicos; el sector gremial, al igual que nosotros, en capacitar gente y tratar de estar a la altura de las circunstancias en productividad y la reducción de costos, para que cada vez mayor cantidad de gente pueda acceder a una vivienda.

– Dijo que el Procrear permitió volver al crédito hipotecario, ¿cómo analiza las modificaciones del programa que realizó este Gobierno?
– Como todo, la situación va evolucionando. Desde la nada, crear el Procrear fue un gran logro del gobierno anterior. Volvió a haber una esperanza en tener una vivienda a través de un crédito hipotecario, lo cual no es menor. Pero no necesariamente tenemos que comparar. El escenario macroeconómico se está modificando y tenemos mayor cantidad de herramientas y posibilidades para traducir eso en programas de créditos de distintas entidades. Las públicas sobre todo están liderando esto: Banco Nación, Banco Provincia y Banco Ciudad, además del acompañamiento que deberán hacer, por una cuestión de entrar en el mercado, las grandes entidades financieras privadas.
Sistema
– Procrear fue un puntapié, luego Banco Nación salió fuerte con líneas a 30 años y ahora empieza una competencia entre los bancos. ¿Era esto lo que se buscaba?
– En las reuniones que tuvimos en el Ministerio del Interior, donde hicimos el camino para firmar este gran acuerdo, estuvieron todos los sectores, entre ellos los representantes de los bancos privados y públicos. El sector financiero privado, tanto nacional como internacional, también asumió este compromiso para mejorar la cartera de oferta de crédito. Pero esto no hubiera sido posible si previamente no se hubiera encontrado una variación en la UVA, que es una variación por inflación, que irá actualizando tanto los depósitos del ahorrista como los créditos. Si no tenemos el ahorro y el crédito en el mismo escenario, es muy difícil que sea sustentable en el tiempo.

– Ve con buenos ojos este sistema de actualización...
– Absolutamente. Entiendo que le genera una incertidumbre al tomador de crédito en cuanto a la inflación y sus ingresos, aunque de todos modos está previsto ir ampliando el plazo en función de que la UVA fluctúe más de un 10% del coeficiente de variación salarial. Esta es una herramienta anticíclica para aplicar en determinados momentos, como ya es historia en este país de alguna situación financiera complicada. Al ser a 30 años, lo que hace este escenario es tratar de tener esos fuelles para que la gente pueda tomar esos créditos con tranquilidad. De la misma manera, el ahorrista se verá protegido contra la inflación. Todo esto genera una actividad económica que mejora las condiciones de todos y brinda mayor acceso a la vivienda, que es una necesidad humana básica e incluso hasta una cuestión cultural el ser propietario de un inmueble.
Provincia
– ¿Qué expectativas hay en Entre Ríos, teniendo en cuenta la gran masa asalariada con empleo público?
– Esa realidad se vive sobre todo en Paraná, con mucho empleo público y gente que casi depende del Estado pura y exclusivamente. Por ello, se necesitaba de esta herramienta a 30 años y poder darle el valor al pago de la vivienda similar a lo que sería un alquiler, además de empezar a pagarlo en el momento en que la va a habitar. Tampoco en nuestro escenario, sobre todo esta ciudad, ese segmento puede hacer grandes compromisos previos a tener la posesión del bien, porque lamentablemente nadie tiene dinero ocioso. Es más, creo que el empleado público deberá tener un desendeudamiento paulatino para acceder a estas líneas, que son bancarias y con las consecuentes condiciones que implica estar bien en el Veraz y otra serie de documentación.

– ¿Qué tipo de viviendas estiman que se va a construir en la provincia?
– La demanda va a estar centrada en departamentos, sobre todo de dos y tres dormitorios, con dimensiones acotadas, pero que les permita tener una propiedad. Además, que esté bien ubicada, de manera tal de no tener muchas movilidades. Estamos hablando de valores de alrededor de 100.000 dólares, es decir, 1.600.000 pesos. Ese puede llegar a ser el gran producto que hay que desarrollar para este segmento, si bien también habrá productos enfocados en otros niveles de ingresos. En realidad esto está armado sobre la base de los salarios mínimos, vitales y móviles que tiene cada grupo familiar. De cero a dos, la idea es que la vivienda social sea la que se ocupe de brindarle la solución a esa familia. En cambio, de dos a cuatro salarios, ya estamos en créditos hipotecarios. Más de cuatro, entendemos que tienen posibilidades del ahorro propio o acceder a un crédito que ni siquiera sea a 30 años.

– ¿Cuándo cree que arrancará todo esto en la provincia?
– Creemos que el interés de la gente va a ser inmediato. Van a ir a las entidades financieras, van a plantear sus dudas y allí deberán ser salvadas. Ahora, en cuanto a la construcción de las nuevas viviendas, depende muchísimo de que se logre una unión entre la demanda y la oferta. Se van a ir dando las condiciones; esto irá mejorando paso a paso. Vamos a ir hilando cada vez más fino, en función de que esto sea una realidad para los argentinos y los entrerrianos.
Problemas
– ¿Cómo se discutió la problemática de la falta de terrenos con servicios?
– En el mundo está comprobado que las ciudades deben densificarse para brindar mejor calidad de vida a la gente, es decir, tratar de no extenderse y brindar cada vez mayor cantidad de servicios. La densificación es algo necesario. Ahora bien, para eso son necesarias obras de infraestructura. Paraná es una ciudad postergada en ese sentido. Nuestras redes de agua, por ejemplo, tienen más de 100 años en algunos casos. Es necesaria una inversión importante, no sólo por los edificios que eventualmente se construyan de manera planificada, sino también para que esa infraestructura acompañe el crecimiento de la ciudad.

– ¿Qué análisis hicieron del trabajo informal, teniendo en cuenta que muchas familias buscarán sacarle todo el jugo al préstamo?
– A eso lo planteamos en el inicio del plan Procrear. Son cuestiones muy difíciles de abordar porque por supuesto que la gente, con el poco dinero con el que cuenta, trata de hacer lo máximo posible. En ese sentido se produce la informalidad. Nosotros como industria de la construcción y como empresas que trabajamos en el marco de la formalidad, nos vemos afectados negativamente por toda esa situación. Muchas veces se nos van nuestros albañiles y capataces para hacer una obra privada por, quizás, tener un dinero de bolsillo mayor. Sin embargo, es sin aportes, sin obra social, sin jubilación, es decir, sin todo el costo que para una empresa como la nuestra tiene que tener un empleado formalizado. Ese costo es hoy alrededor del 120%, entre cargas sociales y diferentes conceptos. Dicho de otro modo, una persona empleada en una empresa constructora, además del sueldo de bolsillo, te cuesta cero o 120. ¿Por qué tenés tanta informalidad en el sector de la construcción? Justamente, por la gran carga impositiva o de costos. La ART, por ejemplo, pasó de costar el 1,5% al arranque de las aseguradoras, a un 16%, debido a toda la litigiosidad, que se está tratando de atacar vía leyes o decretos. Todo eso es parte de lo que tenemos que empezar a mejorar, porque es lo que ha hecho que cada vez más cueste acceder a una vivienda.
Mercado
– ¿Cómo anticipa que se comportará el mercado inmobiliario? ¿Hay algún “compromiso” para evitar la especulación de precios?
– Nosotros nos hemos comprometido como sector a tratar de disminuir los costos de la construcción. El mercado en cuanto a cómo vende, es muy difícil asumir un compromiso. No podemos decir que se venda un departamento a tal precio. Entiendo que para que esto sea sustentable, todos, incluyendo al sector inmobiliario, tenemos que hacerlo sustentable. La sustentabilidad se va a dar siempre y cuando el mercado siga existiendo.

– ¿Se teme por una burbuja?
– Creemos que si la construcción de nuevas unidades en función de las necesidades de la gente se demora demasiado, puede haber una burbuja. El tema es que hoy lo que la gente necesita tampoco está construido. Hoy hay unidades muy chicas, de un ambiente –que fue lo que se ejecutó durante los fideicomisos–, pero no de departamentos de dos o tres dormitorios como es la necesidad de un grupo familiar.
Entonces, puede haber una burbuja, pero no creo que sea en lugares donde no tenés construido lo que se necesita. Va a haber que estar muy atentos y tratar de combatir esa situación si se da porque no es beneficioso para nadie y menos aún para el sector inmobiliario que, si quiere seguir evolucionando y vendiendo, tiene que cuidar este escenario.
Las claves de la discusión por una reforma tributaria
El empresario entrerriano Iván Szczech señaló a DOS FLORINES que durante los encuentros que mantuvieron con el Gobierno nacional se puso sobre la mesa la necesidad de contemplar a la construcción dentro del esquema de reforma tributaria integral que se proyecta para 2018. Al respecto, detalló cuáles son las modificaciones que se discutieron y que contempla a los tres Estados.

- Nación:
El Gobierno nacional se comprometió principalmente a contemplar el no pago del Impuesto a las Ganancias sobre la venta de los terrenos. “La persona o empresa que tenía un terreno bien ubicado tendrá que pagar un 35% de Ganancia, que en realidad es inflación. Ese es un gran punto y el Gobierno lo entendió”, indicó Szczech. Además, la Nación anotó entre otras cuestiones la necesidad de modificar el Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria y de incluir al sector de la construcción en determinados beneficios plasmados en la Ley Pyme.

- Provincia:
Los Ingresos Brutos se constituyen en el tributo más cuestionado por todos los sectores y la construcción no es la excepción. Sobre este impuesto –que representa en Entre Ríos casi el 60% de la recaudación– se busca que el acceso a la primera vivienda no pague Ingresos Brutos, tanto para el costo de la construcción como para el préstamo para la compra. “Actualmente, el crédito hipotecario tiene ese costo que, lamentablemente, hace que el spread bancario sea más alto solamente que para pagar Ingresos Brutos”, explicó el empresario.

- Municipio:
La tasa de Higiene y Seguridad es el principal ítem de recaudación de los municipios. Según acotó Szczech, la que cobran en Entre Ríos es de las más altas del país, llegando hasta el 2,5%. Los empresarios advierten su regresividad, admitiendo que dicha tasa va directo a la facturación y se traslada hacia el costo final de la vivienda en “efecto cascada”, del mismo modo que ocurre con los Ingresos Brutos.
EL DATO
14%
es el impacto de los Ingresos Brutos durante toda la cadena de formación del precio final de una vivienda, indicó Iván Szczech a DOS FLORINES.
Nahuel Amore
Dos Florines

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